Blackstone vuole 1,75 miliardi di dollari per il primo REIT di data center dell'era AI

      Blackstone Digital Infrastructure Trust sarà quotato alla NYSE con il simbolo BXDC, puntando su centri dati di nuova costruzione affittati a hyperscalers. È il modo più diretto in cui Wall Street ha finora confezionato l'espansione dell'IA per gli investitori pubblici.

      Per la maggior parte degli ultimi 18 mesi, la storia finanziaria dietro l'espansione dell'IA è stata una storia di denaro altrui. Gli hyperscalers hanno raccolto fondi, i prestatori hanno sindacato, i fondi sovrani hanno emesso assegni e il conseguente boom nella costruzione di centri dati è stato finanziato da una combinazione opaca di bilanci aziendali e credito privato.

      Lunedì, Blackstone ha offerto al pubblico un modo più diretto per entrare.

      Blackstone Digital Infrastructure Trust, un fondo di investimento immobiliare di nuova formazione controllato dal più grande gestore di asset alternativi al mondo, sta cercando di raccogliere fino a 1,75 miliardi di dollari in un'offerta pubblica iniziale negli Stati Uniti, secondo un deposito presso la Securities and Exchange Commission.

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      È un momento significativo per il commercio delle infrastrutture IA. Fino ad ora, gli investitori di mercato pubblico che desideravano un'esposizione al boom dei centri dati avevano a disposizione un numero limitato di opzioni, principalmente i REIT consolidati Equinix e Digital Realty, gli hyperscalers quotati in borsa stessi e un sottile strato di nomi più speculativi.

      BXDC è il primo tentativo di un importante gestore alternativo di confezionare l'opportunità dei centri dati dell'era IA come un veicolo che gli investitori al dettaglio e istituzionali possono acquistare direttamente.

      Cosa possederà?

      Il mandato del veicolo è ristretto e deliberato. Secondo il prospetto, BXDC punterà a centri dati di nuova costruzione e stabilizzati valutati tra 250 milioni e 1,5 miliardi di dollari, affittati con contratti a lungo termine a hyperscalers di grado investimento.

      La geografia è altrettanto concentrata: mercati statunitensi di alto livello dove le carenze di offerta sono più acute, tra cui la Virginia del Nord, il più grande hub di centri dati del paese, oltre a Ohio, Maryland, Phoenix e Austin.

      La tesi di investimento, nel quadro di Blackstone, è che il mercato dei centri dati stabilizzati indirizzabili si sta dirigendo verso circa 1 trilione di dollari nei prossimi cinque anni e che gli asset di qualità istituzionale in questo segmento produrranno rendimenti simili a quelli azionari con una prevedibilità dei flussi di cassa simile a quella dei bond.

      I depositi segnalati da The Real Deal prevedono rendimenti annuali sugli immobili nella fascia del 5,75 al 7 per cento, con affitti in aumento del 2 al 3 per cento all'anno.

      Se questi numeri si manterranno dipenderà dalla durata del leasing degli hyperscalers e dal costo del capitale. Per ora, entrambi i fattori sembrano favorevoli. Il fatto che il sindacato di sottoscrizione, Goldman Sachs, Citi, Morgan Stanley, Barclays, Bank of America, Deutsche Bank, JPMorgan, RBC e Wells Fargo, allinei nove delle più grandi banche statunitensi ed europee dietro un'unica offerta è una dichiarazione su quanto seriamente Wall Street prenda il commercio.

      Perché ora e perché un REIT

      Blackstone si sta muovendo in questa direzione da un po' di tempo. Abbiamo scritto all'inizio di quest'anno sul finanziamento del debito da 10 miliardi di dollari della società per lo sviluppatore di centri dati IA australiano Firmus, strutturato come debito infrastrutturale a lungo termine piuttosto che come capitale azionario.

      Il modello è stato visibile anche altrove: il finanziamento di 16,3 miliardi di dollari legato a Stargate di Oracle, il ruolo di ancoraggio di Pimco dopo che le banche statunitensi si sono ritirate dall'affare e il trattamento più ampio delle infrastrutture IA come immobili da finanziamento di progetto piuttosto che tecnologia aziendale.

      BXDC si inserisce perfettamente in quell'arco. È, in sostanza, l'equivalente di mercato pubblico di ciò che i veicoli privati di Blackstone stanno facendo da due anni. La struttura del REIT semplifica il trattamento fiscale per gli investitori al dettaglio, il meccanismo delle azioni bonus ammorbidisce l'ingresso e il profilo orientato al reddito è progettato per attrarre un acquirente diverso rispetto allo speculatore azionario IA. Reddito, non narrazione, è l'offerta.

      Ci sono motivi per leggere l'offerta BXDC con attenzione. Il primo è la concentrazione degli hyperscalers. I locatari del fondo sono un piccolo gruppo dei più grandi fornitori di cloud al mondo e i lunghi contratti di locazione che rendono i flussi di cassa attraenti sono anche ciò che concentra il rischio controparte.

      Se Microsoft, Google, Amazon o Meta ricalibrano materialmente i loro investimenti in IA, il portafoglio di BXDC è, per design, esposto a quella decisione. Il secondo è la valutazione. TNW ha notato in precedenza che il rapporto CAPE attuale del mercato azionario statunitense si trova vicino ai livelli dell'era dot-com, anche se le principali aziende esposte all'IA sono redditizie in un modo in cui la maggior parte dei nomi del 2000 non lo erano.

      I REIT dei centri dati sono, di fatto, un modo per partecipare al rialzo senza acquistare le aziende operative; sono anche esposti al ribasso se la domanda di locazione si indebolisce.

      Il terzo è l'energia. Il motivo per cui l'offerta di centri dati è limitata nei mercati statunitensi di livello 1 è, sempre più, l'elettricità. Nuovi sviluppi stanno facendo la fila per l'interconnessione alla rete nella Virginia del Nord e altrove, e il valore di qualsiasi asset acquisito da BXDC dipende, in parte, dalla durata dei suoi contratti di fornitura di energia esistenti.

      Il prospetto discute queste limitazioni; ciò che non può risolvere completamente è la fisica sottostante della rete.

      Cosa ci dice sul ciclo di capitale dell'IA?

      La cosa più informativa sul deposito di BXDC è che esiste. Due anni fa, la domanda era se l'infrastruttura IA potesse essere finanziata su scala necessaria dall'industria. Un anno fa, era se il credito privato e il capitale sovrano potessero assorbire l'offerta.

      Ora, con gli investimenti in capitale degli hyperscalers che si avvicinano a 725 miliardi di dollari quest'anno, la domanda è diventata come dare agli investitori di mercato pubblico un modo strutturato e orientato al reddito per possedere una parte di esso.

      BXDC è una risposta. Ce ne saranno altre. Se 1,75 miliardi di dollari è il numero giusto, 20 dollari il prezzo giusto e il rendimento del 5,75 al 7 per cento il rendimento giusto sarà visibile in quanto aggressivamente viene costruito il libro ordini e come si comporta il portafoglio del fondo una volta che inizia ad acquisire asset.

      Per ora, l'espansione dell'IA ha, finalmente, un indirizzo negoziabile pubblicamente e che paga dividendi. Non sarà l'ultimo.