Digital Realty купит долю Blackstone в трех дата-центрах Вирджинии

      Северная Виргиния — это место, где физически находится интернет, и большая его часть только что сменила владельца.

      Digital Realty согласилась купить контрольный пакет акций Blackstone в трех полностью арендованных дата-центрах в регионе, в сделке, которая оценивает активы в 7,8 миллиарда долларов.

      Это такая цифра, которая стала обычной в секторе, где спрос на ИИ превратил склады, полные серверов, в одну из самых оспариваемых недвижимостей в стране.

      Механика сделки специфична. Digital Realty платит 3,5 миллиарда долларов за смешанный 64% долевой интерес в портфеле, управляемом фондами Blackstone, разделенный на 1,2 миллиарда долларов наличными и 2,3 миллиарда долларов в акциях Digital Realty.

      Оплата двух третей доли акциями, а не наличными, говорит о чем-то как о цене капитала, так и о готовности Blackstone оставаться инвестированным в рост, на этот раз через покупателя, а не через здания.

      Сам портфель — это аккуратная вещь для владения. Он состоит из двух дата-центров в Манассасе и одного на кампусе Digital Dulles в Стерлинге, каждый с мощностью ИТ в 96 мегаватт, все они полностью арендованы тремя отдельными клиентами с инвестиционным рейтингом в сегменте гипермасштабирования.

      На рынке, где дефицитным ресурсом является не площадь, а электроэнергия, 288 мегаватт контрактной мощности с надежными арендаторами близки к платоническому идеалу актива дата-центра.

      Сделка предполагает ожидаемую начальную стабилизированную капитализацию более 6,5%, показатель доходности, который сообщает институциональным покупателям, что они получают за свои деньги.

      Ожидалось, что покупка будет завершена 30 июня, при условии соблюдения обычных условий закрытия, что делает это менее предложенной сделкой, чем почти завершенной.

      Для Digital Realty, котируемого инвестиционного траста в недвижимость и одного из крупнейших операторов дата-центров в мире, логика проста: приобрести стабилизированную, арендованную мощность на самом важном рынке дата-центров в Соединенных Штатах и сделать это без многолетних рисков получения разрешений, строительства и закупки электроэнергии, которые несет строительство с нуля.

      Покупка готовых, занятых мегаватт — это самый быстрый путь к масштабированию в момент, когда электроэнергия является узким местом для всех.

      Округа Лаудон и Принс-Уильям в Северной Виргинии обрабатывают непропорционально большую долю глобального интернет-трафика, и ограничения сети уже заставили некоторых операторов ждать годами, прежде чем они смогут активировать новую мощность, что делает полностью обеспеченный электроэнергией и полностью арендованный портфель более редким и ценным, чем предполагает только заголовочная цена.

      Для Blackstone продажа является частичным выходом из позиции, которую она хорошо использовала. Фирма была одной из самых агрессивных игроков частного капитала в цифровой инфраструктуре, и реализация прибыли на первоклассных активах Виргинии, одновременно реинвестируя часть доходов в акции Digital Realty, является характерным шагом, фиксируя выигрыш, не покидая полностью стол.

      Сохранение миноритарного интереса наряду с опытным оператором также позволяет оставаться подверженным экономике аренды, которую она хорошо знает, не неся операционное бремя управления объектами самостоятельно.

      Транзакция находится в рамках более широкого капитального всплеска, который формирует физический слой ИИ, где ограничение решительно сместилось от чипов к зданиям и электроэнергии, которые их содержат.

      Инвестиционная теза, движущая этими сделками, такая же, как и на стороне чипов, где такие компании, как SiFive, рассматривают кремний для дата-центров как рынок стоимостью более 100 миллиардов долларов, созданный агентным ИИ. Конкретика, электроэнергия и охлаждение — это просто та же ставка, выраженная в недвижимости.

      Эта ставка продолжает привлекать капитал. Goldman Sachs и Nomura приписали большую долю недавнего роста экспорта Китая товарам, связанным с ИИ, полупроводникам и компонентам дата-центров, которые питают инфраструктурные проекты по всему миру, сигнал спроса, который проходит прямо через такие сделки, как эта.

      С завершением покупки внимание переключается на то, откуда поступит следующая партия контрактных мегаватт и сколько покупатели готовы заплатить, чтобы закрепить ее, прежде чем это сделает кто-то другой.